corvinmanagement - Новости

Новые налоговые изменения: вызов для краткосрочных арендодателей

Tue, 25 Feb 2025 14:29:00 +0000

Как и классически бывает, каждый новый год приносит «приятные» новости. И на этот раз изменения коснулись налоговой сферы. Неприятно то, что общественность была проинформирована о новых налоговых правилах только после их вступления в силу. В этот раз «сюрприз» получили владельцы недвижимости, сдающие её в краткосрочную аренду. О том, что именно изменилось в налоговом регулировании, рассказывает представитель SIA Corvin Management Яна Свиридова.

В чем суть изменений?

С 1 января 2025 года в Латвии вступили в силу изменения в применении налога на недвижимость (НН) для владельцев, которые сдают свои объекты в краткосрочную аренду через платформы, такие как Airbnb и Booking.com.

Как утверждают законодатели, цель изменений — «обеспечить справедливую налоговую нагрузку между предпринимателями и частными арендодателями». Проще говоря, чем больше зарабатываешь — тем больше платишь. Насколько это справедливо — оставим без комментариев. Но очевидно одно: о таких изменениях нужно уведомлять заранее. Однако информация о них стала публичной только в середине января, когда закон уже вступил в силу.

Ставка налога и его применение

Согласно закону «О налоге на недвижимость», муниципалитеты имеют право устанавливать ставку НН в диапазоне от 0,2% до 3% от кадастровой стоимости недвижимости. Если иное не установлено местными властями, стандартная ставка составляет 1,5% и применяется к земле, зданиям и инженерным сооружениям.

Для жилых домов и их частей, не используемых в предпринимательской деятельности, применяется прогрессивная ставка налога:

0,2% от кадастровой стоимости до 56 915 евро;
0,4% с части кадастровой стоимости от 56 915 до 106 715 евро;
0,6% с части кадастровой стоимости свыше 106 715 евро.

Но если недвижимость используется в предпринимательской деятельности — в данном случае для краткосрочной аренды, — то применяется фиксированная ставка налога в 1,5%. И что важно — владелец обязан уведомить об этом сам в течение 1 месяца, подав заявление и документы в самоуправление. Подать заявление можно здесь: https://pip.riga.lv/iesniegums-iestadei/

Реальный пример

Рассмотрим, как это работает на практике. У клиента есть небольшая квартира в 40 м² в Старой Риге, которая сдается в краткосрочную аренду. Кадастровая стоимость объекта на 01.01.2025 составляет 43 000 евро.

Ранее владелец платил НН в размере 190 евро в год (0,2% за недвижимость и 1,5% за землю).
В 2025 году налоговый платеж составит уже 645 евро (1,5% от кадастровой стоимости).
Результат? Налог вырос в 2,5 раза, то есть на 455 евро в год!

И это в условиях, когда турпоток в Риге еще не вернулся к допандемийному уровню, а владельцы жилья продолжают бороться за заполняемость бронирований. Очевидно, что такие новости сложно назвать обнадеживающими.

Вывод

Если вы сдаете или планируете сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, стоит тщательно пересчитать рентабельность такого бизнеса. В текущих реалиях этот вопрос стал как никогда актуальным.

Сдача недвижимости в аренду: основные опасения и пути их решения

Wed, 11 Dec 2024 14:01:00 +0000

Ежедневно занимаясь управлением недвижимостью, включая сдачу объектов в аренду, мы сталкиваемся с множеством вопросов, которые волнуют наших клиентов. Многие из них не имеют однозначных ответов или требуют профессионального подхода. Поэтому мы решили собрать самые популярные из этих вопросов и попросили руководителя отдела управления Ирину Рогову ответить на них. Ее комментарии помогут развеять сомнения и снять лишнюю тревогу.

Стоит ли сдавать недвижимость в аренду?

Этот вопрос особенно часто задают клиенты, которые не имеют опыта в аренде недвижимости или столкнулись с негативными ситуациями в прошлом. В таких случаях мы рекомендуем доверить управление профессиональной компании. Это гарантирует стабильный ежемесячный доход и оперативное решение возникающих проблем.

Конечно, полностью исключить вероятность недобросовестных арендаторов не может никто, даже профессиональное агентство. Однако наш 20-летний опыт позволяет значительно снизить такие риски. Мы разработали эффективные механизмы работы с арендаторами и урегулирования спорных ситуаций. Например, нам удавалось решить конфликты, которые собственники не могли разрешить самостоятельно в течение длительного времени.

Доверив управление профессионалам, вы не только избавитесь от стресса, но и обеспечите безопасность своей недвижимости, а также стабильный доход.

Боюсь, что арендатор испортит квартиру.

Это один из самых частых страхов у собственников. Чтобы минимизировать риски, важно грамотно составить договор аренды и предусмотреть гарантийный депозит. Однако стандартная сумма депозита может не всегда покрывать возможные убытки. В некоторых случаях имеет смысл запросить более высокий депозит, но принять такое решение без опыта и анализа ситуации бывает непросто.

На практике случаи значительного повреждения имущества встречаются крайне редко. Как правило, такие ситуации возникают, если недобросовестный арендатор пользуется юридической неподготовленностью собственника, уклоняясь от ответственности.

Когда к нам обращаются с подобными проблемами, мы берем управление на себя и наблюдаем, что арендаторы либо исправляются, либо съезжают. Они понимают, что за собственником стоит профессиональная команда, которая защищает его интересы. Такой подход делает арендаторов более ответственными и помогает избежать неприятных ситуаций.

У меня хороший ремонт, поэтому я не хочу сдавать квартиру.

Если квартира простаивает из-за страха износа, это невыгодно с экономической точки зрения. Следует учитывать, что любой ремонт, каким бы качественным он ни был, со временем теряет актуальность. Модные тенденции и предпочтения арендаторов меняются очень быстро, практически ежегодно.

Мы не раз помогали клиентам преодолеть подобные опасения, что в итоге приносило им ощутимую финансовую выгоду. Например, один из наших клиентов за 10 лет сдачи квартиры заработал более 60 000 евро, при этом все коммунальные расходы оплачивались арендаторами. По истечении этого срока в квартире потребовался лишь минимальный косметический ремонт, затраты на который составили всего несколько тысяч евро.

Сдача квартиры в аренду — это не только способ сохранить недвижимость в хорошем состоянии, но и возможность получить стабильный доход, который можно направить на модернизацию интерьера или другие важные цели.

Не хочу судиться с арендатором!

Вопрос о том, обращаться в суд или нет, всегда остается за владельцем. Однако важно понимать, что без активных действий недобросовестные арендаторы могут продолжать свою безответственность в другом месте.

Мы всегда рекомендуем защищать свои права и не бояться решать конфликтные ситуации. Обращение в суд — это не только способ восстановить справедливость, но и сигнал арендаторам, что нарушение условий договора недопустимо.

Как управление недвижимостью улучшает качество жизни владельца?

Наша компания берет на себя все обязанности, связанные с управлением недвижимостью и взаимодействием с арендаторами. Это позволяет владельцам не только сэкономить время и нервы, но и обеспечить эффективное управление с минимальными усилиями с их стороны.

Все арендные платежи поступают напрямую на счет владельца, а сотрудничество можно прекратить в любой момент, если в этом возникнет необходимость.

В услугу входит:

Подбор надежных арендаторов (по желанию клиента, за дополнительную плату);
Выставление счетов и контроль своевременной оплаты;
Оплата коммунальных услуг;
Решение всех технических вопросов, связанных с обслуживанием объекта;
Учет доходов и расходов;
Регистрация договора аренды в налоговой службе.

Доверяя управление профессионалам, вы получаете не только стабильный доход, но и свободу от рутинных забот, связанных с недвижимостью.

Если вы сомневаетесь, стоит ли доверить вашу недвижимость в управление, просто позвоните нам! Мы с радостью ответим на все ваши вопросы и поможем принять взвешенное решение.

Контакты:

Ирина Рогова

Тел.: +371 20408013

Email: home@corvin.lv

ПОДКАСТ: Путеводитель для арендаторов и арендодателей

Tue, 17 Sep 2024 11:56:00 +0000

Отношения между арендодателями и арендаторами, как правило, иногда бывают очень сложными, потому что сторонам не хватает информации о важных нюансах, которые необходимо учитывать при вступлении в арендные отношения.

В этом подкасте эксперты по недвижимости Corvin Real Estate Инга Упмале и Яна Свиридова углубляются в нюансы аренды недвижимости, предоставляя актуальную информацию как владельцам, так и будущим арендаторам.

Смотрите подкаст ЗДЕСЬ: Ceļvedis īrniekiem un izīrētājiem (youtube.com)

Контакты:

Jana Sviridova, +371 20408035, jana.sviridova@corvin.lv

Inga Upmale, +371 20408017, inga.upmale@corvin.lv

Мультикультурализм и риск. Какова нынешняя картина отношений между арендатором и арендатором из третьей страны?

Fri, 17 May 2024 11:21:00 +0000

По данным Управления по делам гражданства и миграции, в 2023 году число граждан третьих стран в Латвии достигло 10 000 тысяч – преимущественно студенты и низкоквалифицированные специалисты из Узбекистана, Индии, Шри-Ланки и Пакистана. За последние три года число прибывших выросло в десять раз и в будущем ожидается быстрый рост этих показателей. Какой отпечаток оставила волна миграции на рынке недвижимости? Как складываются нынешние отношения между арендодателем и арендатором, приехавшим из другой страны?

В этом подкасте Яна Свиридова обсуждает с коллегой Ингой Упмале изменения на рынке аренды, включая актуальные риски. Специалисты по недвижимости расскажут о потенциальных проблемах, с которыми приходится сталкиваться арендодателям при заключении договора аренды с иммигрантами (примеры: платежная дисциплина, количество реальных жильцов в квартире и вызванный ими износ имущества, уборка и другие нормы, связанные с культурными различиями). В ходе беседы эксперты дадут советы, как обезопасить арендодателя от недопонимания и нежелательных ситуаций, сохранив при этом открытость мультикультурному обществу.

Слушайте подкаст ЗДЕСЬ: https://youtu.be/ewuATtKtdiw?si=KgYTtQRoiAg4jnSZ

Тарелки, кастрюли, простыни?

Mon, 12 Feb 2024 14:00:00 +0000

Владельцы квартир часто спрашивают, должна ли квартира быть оборудована посудой, постельными принадлежностями и другими предметами быта при долгосрочной сдаче в аренду? Мы должны признатся, что однозначного ответа на этот вопрос нет, но мы можем поделиться своим многолетним опытом в управлении недвижимостью. Наши наблюдения заключаются в следующем:

Посуда часто лопается, но арендаторы не считают обязательным компенсировать эти потери. «Посуда бьется на счастья!» - арендаторы говорят.
Любое постельное белье изнашивается, и арендаторы их часто его выбрасывают. Вроде бы естественно, но арендодателю непонятно, почему квартира передается без постельного белья. Это вызывает неизбежные споры.
Кухонные кастрюли и сковородки (часто не слишком дорогие и не очень качественные) очень быстро изнашиваются и они могут быть уже не пригодны для использования будущими жильцами. Кто должен покупать новые кастрюли – вопрос очень спорный.
Бывают случаи, когда арендаторы при освобождении квартиры забирают с собой вещи, принадлежащие арендодателью, потому что они просто не помнят кому что принадлежало. В этом том случае, если каждый предмет не указан в акте приема-передачи (а это не всегда возможно сделать из-за огромного количество предметов), то конфликт гарантирован.

Владельцы квартир также спрашивают, не сложнее ли найти арендатора, если квартира не полностью обставлена? Нет, мы не заметили, что это затруднает сдать квартиру или продлевает срок сдачи. Если арендатору необходима квартира с полным оборудованием, то стороны всегда могут найти удовлетворительное решение для обеих сторон, также договорившись о покрытии расходов.

Налоговые льготы на налог на недвижимость

Fri, 15 Dec 2023 14:30:00 +0000

Напоминаем, что для получения скидок по налогу на недвижимость в Риге в 01.01.2024, 00:00 в имуществе должно быть задекларирован человек. Лицо должно быть гражданином или негражданином Латвии, или гражданином страны другого Европейского Союза. Задекларировав лицо в собственности, можно уменьшить сумму начисленных налогов в несколько раз – в зависимости от размера кадастровой стоимости. Чем ниже кадастровая стоимость – тем выше дисконт.

Налоговые льготы не распространяются на неделимую собственность, землю и здания, признанные трущобами.

Аренда в 2023 году

Sun, 16 Jul 2023 10:37:00 +0000

В последнее время все чаще специалисты Corvin Real Estate получают вопросы о том, какие изменения ожидаются в ближайшее время на рынке аренды?Corvin RE, как компания, имеющая большое количество управляемых объектов аренды в Риге, имеет свое видение и мнение по этому вопросу.

Ранее мы уже упоминали, что этим летом многим арендаторам придется столкнуться с повышением стоимости аренды, поскольку высокие темпы инфляции не могут не сказаться и на рынке аренды. А летом, когда счета за коммунальные услуги самые низкие, самое время для перемен. С этим уже приходится сталкиваться арендаторам объектов под управлением Сorvin. Для большинства объектов повышение арендной платы составляет в среднем 10-15%, в зависимости от расположения и состояния ремонта. И владельцы не планируют останавливаться на этих изменениях. Если инфляция продолжит расти такими же быстрыми темпами, как и до сих пор, изменения цен на рынке аренды ожидаются и следующим летом.

По данным Eurostat, арендная плата в соседних с нами странах за последние 10 лет практически удвоилась, чего нельзя сказать о Латвии. Конечно, на это есть много различных влияющих факторов, которые мы сейчас не будем перечислять. Но глядя на долгосрочную перспективу, становится ясно, что арендная плата будет только расти.

Повышение тарифов коммунальных услуг. Как к нему подготовиться?!

Fri, 03 Jun 2022 11:39:00 +0000

Основным направлением деятельности Corvin Management является предоставление услуг по управлению недвижимостью и квартирами. В ведении предприятия находится более 100 квартир и несколько многоквартирных домов в Риге, поэтому компания имеет самый непосредственный опыт в связи со столь актуальным недавним ростом коммунальных расходов.

С началом военной агрессии России на территории Украины и последующим энергетическим кризисом рост цен на энергоносители на мировом рынке напрямую затронул каждого жителя. Значительный рост цен ощущается в поставках топлива, тепла и электроэнергии.

Однако рост цен на электроэнергию наблюдался еще до начала военных действий России. Одним из факторов роста цен является быстро растущий спрос на электроэнергию, который, по данным Международного энергетического агентства (МЭА), вырос на 6% в 2021 году с учетом восстановления мировой экономики после рецессии, вызванной Covid-19 в 2020 году. В этой связи зима 2021/2022 гг. была тяжелым периодом для всех – квартиросъемщиков, арендаторов коммерческих помещений и владельцев недвижимости. Расходы на коммунальные услуги зимой достигала небывалых высот, часто даже превышая месячную плату за аренду или съем. Средняя стоимость тепла колебалась в районе 2,5-3 евро/м², а в некоторых многоквартирных домах превышала даже 4 евро/м².

Значительная государственная поддержка была оказана потребителям газового отопления; весной правительство приняло программу поддержки замены газовых котлов на новые установки по производству тепла в частных домах; государство также оказало существенную поддержку по расчетам за электроэнергию (хотя следует отметить, что владельцы коммерческих объектов льгот не получали).

В этот сложный период Corvin Management наблюдала ситуацию, при которой многие управляющие зданиями, к сожалению, не поставили в приоритет выявление информации о компенсационных механизмах, предоставляемых предприятием «Latvijas Gāze», таким образом, не использовав государственную поддержку в интересах населения и не облегчив оплату коммунальных услуг.

Зима 2022/2023 года обещает быть такой же неприятной. Цены на тепло и электроэнергию, вероятно, достигнут новых рекордов роста. В конце мая заголовки латвийских общественных латвийский СМИ (ЛСМИ) угрожали объявить о возможном повышении тарифа на отопление «Rīgas siltums» на 110%!

Corvin Management считает своей обязанностью не только поиск наиболее подходящих решений для своих клиентов, но и своевременное предоставление информации о ситуации в государственной экономике и законодательстве, чтобы клиенты могли своевременно адаптироваться к переменам.

Corvin Management рекомендует владельцам квартир обратиться к своему управляющему и призвать делать накопления на зимний период. Corvin призывает также каждого самому взять на себя ответственность, активно выявляя государственные механизмы компенсации, и участвовать в них. Важно также поощрять эксплуатационников писать официальные письма с заявками на государственную поддержку.

Услуга Corvin Management для нерезидентов: управление недвижимым имуществом

Tue, 03 May 2022 11:30:00 +0000

Из-за геополитической ситуации границы страны закрыты для иностранцев без вида на жительство. Кроме того, в настоящее время политики начали обсуждать изменения в Законе об иммиграции, предусматривающие прекращение выдачи новых временных видов на жительство гражданам России. Как в такой ситуации нерезидентам позаботиться о своем находящемся в Латвии имуществе?

Управлять своим имуществом на расстоянии практически невозможно, поэтому Corvin Management предлагает услугу управления. Несколько нерезидентов в последние месяцы уже обратились за этой услугой, что связано не только с запретами на въезд, но и с коммуникационными недоработками между странами. Corvin Management открыта для любого такого рода сотрудничества! Компания имеет значительный опыт не только в управлении коммерческой собственностью и квартирами, но и в управлении домовой собственностью.

Узнать больше об услуге можно на сайте www.corvinmanagement.lv, позвонив по телефону +371 20408035 (Telegram, WhatsApp, SMS) или написав по электронной почте jana.sviridova@corvin.lv.

Иностранные студенты – значимая сила, двигающая рынок аренды жилья

Mon, 04 Jan 2021 13:08:00 +0000

Согласно данным Министерства образования и науки, в настоящее время число иностранных студентов в Латвии достигает почти 10 000. Количество желающих учиться в латвийских вузах за последние пять лет удвоилось. Увеличивается не только число студентов из Европейского Союза, но и из более отдалённых уголков мира – стран СНГ и Азии. Эти показатели подтверждают, что программы вузов Латвии на рынке образования являются конкурентоспособными. Но какое влияние оказывает ежегодный приток иностранных студентов на рынок недвижимости? Приносит ли выгоду эта ситуация владельцам квартир? О чём имеет смысл подумать перед тем, как начать отношения аренды с иностранными студентами?

Опираясь на свой опыт, ответы на эти вопросы дают эксперты Corvin Management. Они подтверждают, что иностранные студенты являются значимой силой, двигающей рынок аренды жилья. Активность молодых людей из других стран, готовых и способных арендовать жилую площадь, высока, и студенты занимают большую часть качественных квартир.

Время самого активного спроса

Самое активное время, когда студенты начинают искать жильё, – это август*. В случае студентов из кратковременных программ по обмену (например, Erasmus) августовская активность повторяется в январе, когда приезжают студенты по обмену на второй семестр.

Студенты, намеревающиеся осваивать полную программу обучения в вузе, квартиры подыскивают самостоятельно. В свою очередь, студентов, прибывающих в Латвию в рамках программ по краткосрочному обмену – на один семестр, – нередко представляет координатор, который помогает им в вопросах подбора жилой площади.

Какие квартиры арендуются?

Как в случае краткосрочной, так и случае долгосрочной аренды интерес студентов сводится к аренде одной квартиры одним лицом (до 400 евро + коммунальные платежи). Вторым вариантом является квартира из нескольких комнат, в которой жилую площадь арендуют несколько лиц (до 1200 евро + коммунальные платежи). Интересующая иностранных студентов территория в Риге – это прежде всего центр.

Сроки аренды

В случае долгосрочной аренды студенты заключают стандартный договор на год, который в большинстве случаев продлевается в течение всего пяти- или шестилетнего периода учёбы. Эти студенты продолжают оплачивать аренду независимо от времени каникул в календаре академического учебного года (или в отдельных случаях могут договариваться с арендодателем о скидке по арендной плате в летний период). В том случае, когда студенты в июле и августе уезжают на отдых в страну своего проживания, текущие арендные платежи осуществляются в обычном, установленном в договоре порядке.

Сдача в аренду. Это выгодно?

Corvin Management обратил внимание, что в отношении модели сдачи жилья в аренду иностранным студентам арендодатели становятся всё более открытыми. Существует также точка зрения, что этот вид сдачи в аренду является прибыльным. Эксперты Corvin, впрочем, утверждают, что случаи краткосрочной и долгосрочной аренды следует рассматривать отдельно.

В случае долгосрочной аренды квартиры предоставляются покомнатно, а именно арендную плату арендодатель получает от каждой сданной комнаты. Нередко общая сумма арендной платы за комнаты может превышать конкурентоспособную на рынке арендную плату за квартиру в целом. Следует отметить, что большая часть таких предлагаемых к аренде квартир имеют известный износ, поэтому их сдача в аренду студентам и более реальна, и более выгодна. Тем не менее, надо учитывать, что требования студентов к качеству квартиры низкими не назовёшь, хотя, конечно, они не идут ни в какое сравнение с амбициями молодых семей в отношении свежести и дизайна помещений. Также в этом случае большее количество студентов в целом более платёжеспособно, и если делить пропорционально, то и немаленькие коммунальные счета в зимние месяцы удаётся оплачивать более успешно, чем в случае одной семьи. Итак, когда поиск арендаторов для квартиры в пять комнат является чуть ли не вызовом, студенты являются очень хорошей возможностью.

В случае краткосрочной аренды арендодателю нужно считаться с тем, что студенты приедут в сентябре и уедут в январе. За январём последует пустой месяц, пока не приедут следующие, а с наступлением летнего сезона пустые месяцы «нарисуются» снова. Если считать в разрезе года, то очевидно, что прибыль значительно меньше, в то время как риски – естественный износ, намеренные повреждения, «забытые» арендные платежи и прочее – увеличиваются.

Каков риск?

Аспект, который следует принимать во внимание арендодателям, – амортизация квартиры, или естественный износ. Из ряда обычных человеческих обстоятельств вытекает, что износ квартиры при сдаче её студентам будет более быстрый и значительный, чем если бы в ней жила пара или семья. Другой аспект, с которым следует считаться арендодателю в худшем случае, – это намеренные повреждения оснащения, мебели или техники, которые в рамках депозита безопасности компенсировать будет невозможно. Вышеуказанные риски нужно иметь в виду, но стоит учитывать, что студенты встречаются разные – в той же мере, насколько различный и стандартные претенденты на аренду. Ситуации индивидуальны, поэтому от обобщений следует воздерживаться.

Рекомендация экспертов

Руководствуясь долголетним опытом работы со сдачей квартиры в аренду иностранным студентам, Corvin Management призывает владельцев квартир быть открытыми новым возможностям аренды и оценить потенциал сотрудничества с молодыми людьми из других стран, которые прибывают в Латвию получать образование по различным специальностям. Одновременно Corvin напоминает, что независимо от того, в чьи руки арендодатель решил отдать принадлежащую ему жилую площадь, следует помнить: сдача квартиры в аренду является хозяйственной деятельностью, что подразумевает как известную прибыль, так и вложения и известный риск. Иностранные студенты как арендодатели в имеющихся в Латвии экономических обстоятельствах – это хорошая возможность, если арендодатель готов к определённого рода рутине, которая будет более интенсивной при кратковременной аренде и будет давать больше возможности релаксировать в случае долгосрочной аренды.

* 2020 год из-за пандемии COVID-19 показал отклонение от общей тенденции: студентам из Erasmus рекомендовано программу не использовать до конца этого года, а постоянные студенты с распространением вируса в Европе занятия прекратили и, согласно прикидкам на данный момент, возобновят их только в октябре.